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Wie entstand die Maklerei?

Da mich der Ursprung des Maklers Berufes schon immer Interessiert hatte, habe ich mit der Recherche 2009 angefangen, die ich im Dezember 2011 abgeschlossen habe.

Ich wünsch Ihnen viel Spaß beim lesen.
Istvan Komaromi, Laubenheim, 2012

Wie entstand die Maklerei? - Ein geschichtlicher Rückblick

Makler gab es bereits bei den alten Syrern, BabyIoniern, Ägyptern, Persern, Griechen und Römern; und ist ein Beruf der zu den ältesten Gewerben zählt. Kaufleute waren damals nicht ortsansässig, sondern zogen von Stadt zu Stadt, von Hafen zu Hafen, von Niederlassung zu Niederlassung und bedurften daher stets der Unterstützung durch ortsansässige und ortskundige Mittelspersonen. In Griechenland war der "proxenos" eine von der Bürgerschaft gewählte Person hohen Amtes und mit einer Ordnungsfunktion - und im römischen "corpus iuris" war dem Maklervertrag sogar ein eigener Abschnitt gewidmet (vom Wort nproxenos) stammt das deutsche Wort nproxenos = annähern ab).

Das Tätigkeitsgebiet dieser ersten Makler der Menschheitsgeschichte umfasste die Vermittlung von Darlehensgeschäften sowie von Käufen und Verkäufen, später auch die Vermittlung öffentlicher Ämter (heute als Personal- und Arbeitsvermittlung, sowie als "Headhunting" bekannt) und von Heiratsgelegenheiten. In ganz wenigen Fällen wurden auch Grundstücke vermittelt, weil Grund und Boden meist in den Händen weniger Großgrundbesitzer war und somit nur bei Erbenlosigkeit vermittelt werden musste. Das kam aber selten vor. Als das Römische Reich verfiel, ging mit ihm auch das Maklertum unter, so dass es bis ins frühe Mittelalter den Beruf des Maklers offenbar nicht gab (zumindest gibt es keine Quellen dazu).

Danach finden sich Makler in Oberitalien (1154: Maklerverordnung in Genua), in Handelsstädten rund um das Mittelmeer (1271:Mäklerrechte in Barcelona) sowie im süddeutschen Raum (Maklerverordnungen: Augsburg 1276, München 1334, Frankfurt 1352, Konstanz 1391). Grundstücksmakler, damals als "Unterkäufer von Häusern" bezeichnet, waren auch im Mittelalter selten und vornehmlich in Städten anzutreffen. So wurden einige von ihnen im 1460 erschienenen "Rechtsbuch der Reichsstadt – Konstanz“ erwähnt, ebenso in der 1527 erschienenen "Maklerverordnung des Rates von Schlettstadt", während sich die "Rechtsordnung der Stadt Frankfurt" von 1685 mit den "Geschworenen Unterkäufern von Immobilien" befasste - mit deutlichem Hinweis auf eine Vereidigung, die die Ehrsamkeit in den Vordergrund stellte. Eine von der Stadt Ramburg im Jahre 1701 angelegte Liste beeidigter (!) Makler führt die drei Personen auf, deren Tätigkeit ausschließlich den Verkauf und die Vermietung von Immobilien zum Inhalt hat. Die öffentlich-rechtlichen Reglementierungen waren, wie damals in den Städten allgemein für alle Gewerbe üblich, relativ streng - und für die Existenz von nur wenigen Immobilienmaklern im Mittelalter und in der beginnenden Neuzeit ergibt sich eine einfache Erklärung aus der Tatsache, dass Grund und Boden fast ausschließlich in der Verfügungsgewalt des Kaisers, Königs, Fürsten oder der Kirche (also des damaligen Staates) standen und nur in Form von Lehensrechten an die Untertanen abgegeben wurden. Beim Tode des Begünstigten - oder auch bei dessen Fall in Ungnade - fiel der Besitz an den Lehensherrn zurück, so dass dem Bedachten praktisch nur ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht zustand.

Folglich konnte sich der Stand der Immobilienmakler kaum entwickeln, weil es kein echtes privates Eigentum an Grund und Boden gab.
Hauptsächliche Richtigkeit der Immobilienmakler war also das Vermieten von Wohnungen und das Verkaufen von Häusern. Die strengen Reglementierungen des Maklergewerbes blieben auch in der Neuzeit, als die mittelalterliche Stadtwirtschaft durch die Territorialwirtschaft abgelöst wurde, in Kraft und befassten sich ausschließlich mit den vereidigten Maklern, während die mittelalterlichen Makler wie einst in Hellas - beamtete "Tinterkäufer" waren.
Die Regelungen sind nun überwiegend gewerberechtliche Bestimmungen, der heute übliche Maklervertrag wurde als eine Art Dienstvertrag angesehen und nicht besonders geregelt. Gemäß der Preußischen Maklerverordnung von 1765 waren Geschäfte von "Schwarzmaklern", die ohne Erlaubnis (heute: Gewerbeschein) arbeiteten und von der Obrigkeit energisch bekämpft wurden, nichtig, auch waren beeidigte Makler verpflichtet, Fälle von Schwarzmakelei den Behörden zu melden. Die Vermittlungsgebühr solcher "Pfuschmakler" verfiel gemeinnützigen Zwecken, hohe Geld- und Freiheitsstrafen zeigten aber nur eine begrenzte Wirkung.

Weil wir gerade bei den rechtlichen Aspekten sind:
Das Preußische Allgemeine Landrecht von 1790 bezog sich im Abschnitt „Von Mäklern" (2. Teil 8. Titel, 10. Abschnitt, §§ 1305 - 1388) - genauso wie das Allgemeine Deutsche Handelsgesetzbuch  von 1861 (7. Titel, Art. 66 - 84) - auf Handels-, bzw. Vermittlungsmakler, allein das Sächsische Bürgerliche Gesetzbuch enthielt in den §§ 1254 - 1259 einige Bestimmungen über den Inhalt des Maklervertrages. Der Makler, der zur Vermittlung von Verträgen befugt, aber nicht verpflichtet war, hatte nur im, Erfolgsfall Anspruch auf Provision, nicht jedoch auf Aufwendungsersatz.
Im Zuge der sich durchsetzenden Gewerbefreiheit verschwanden also die Maklerprivilegien, zumal auf dem Immobilienmarkt Bodenhandel und Boden Unternehmertum dominierten. Erst als um die Jahrhundertwende die "Bodenspekulanten" kaum noch zum Zuge kamen, tauchten Makler als direkte Konkurrenten des Bodenhandels auf. Im Jahre 1900 erfolgte mit dem Inkrafttreten des Handelsgesetzbuches einerseits und des Bürgerlichen Gesetzbuches andererseits eine rechtlich verbindliche Regelung der geschäftlichen Tätigkeit von Handels- und Zivilmaklern.

Das Bürgerliche Gesetzbuch schuf dabei in den §§652 - 654 ein reichseinheitliches Maklerrecht für den Zivilmakler. Dabei war das gesamte Maklerrecht ein ersten Entwurf zum Bürgerlichen Gesetzbuch in einem einzigen, komplizierten Paragraphen gefasst:
§ 580: Hat jemand einem anderen für die Nachweisung einer zur Schließung eines bestimmten Vertrages geeigneten Person oder eines bestimmten Vertragsgegenstandes oder für die Vermittlung eines bestimmten Vertrages eine Vergütung (Maklergebühr) versprochen, so kann der andere (Makler) die Gebühr nur dann verlangen, wenn derjenige, der diese versprochen hat, mit der nachgewiesenen Person oder über den nachgewiesenen Gegenstand oder infolge der Vermittlung des Maklers den Vertrag schließt.
Ist der Vertrag mit dem Dritten unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so hat der Makler auf die Maklergebühr erst Anspruch, wenn die Bedingung erfüllt ist. Die umständliche und vielleicht auch schnell missverständliche Formulierung führte im Endergebnis zu der heutigen Fassung der §§ 652 - 654 BGB.

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